Invertir en Punta Cana desde España: Guía Legal, Fiscal y Bancaria 2026

Comprar una propiedad inmobiliaria en Punta Cana como residente fiscal en España es un proceso seguro, transparente y totalmente regulado. Esta guía detalla la operativa bancaria internacional, la fiscalidad de origen ante la AEAT y los mecanismos de compra para invertir con total tranquilidad desde España.

Proceso de Compra: Presencial o Remoto a tu Ritmo

El proceso se adapta a tu disponibilidad y preferencias, garantizando la misma seguridad jurídica en ambas opciones:

• Modalidad Presencial: Vuelas a República Dominicana para conocer la zona, visitar las obras in situ, inspeccionar los apartamentos modelo y mantener reuniones de trabajo con el equipo desarrollador y la fiduciaria.
• Modalidad 100% Remota: Gestionas la compra íntegramente desde España sin necesidad de desplazarte. Incluye videovisitas guiadas en vivo, revisión telemática de contratos, firma digital de reserva y formalización mediante apoderamiento notarial.

Pasos del Proceso Operativo

1. Reserva del inmueble: Bloqueo de la unidad seleccionada (habitualmente entre 1.000 $y 5.000$ USD).
2. Obtención del RNC: Asignación de tu Registro Nacional de Contribuyentes ante la DGII dominicana (se tramita solo con la copia de tu pasaporte español).
3. Firma de la Promesa de Compraventa y Plan de Pagos: Formalización del contrato (presencial o a distancia) y establecimiento del calendario de cuotas sin intereses durante la fase de construcción.
4. Entrega de Llaves y Titulación: Inspección final de la propiedad y emisión del Título de Propiedad definitivo a tu nombre en la Jurisdicción Inmobiliaria.

Operativa Bancaria: Cómo Enviar tu Dinero desde España

Ruta Bancaria y Moneda

• Divisa de Operación: Las propiedades en República Dominicana se valoran y transaccionan en dólares estadounidenses (USD).
• Banca de Origen: Las transferencias se emiten desde tu banco habitual en España (BBVA, Santander, CaixaBank, Sabadell, etc.) mediante la red internacional SWIFT en euros (EUR) con conversión a USD o directamente desde una cuenta en dólares.
• Cuentas de Destino: Los fondos se transfieren a cuentas de fideicomiso (Fideicomiso de Desarrollo Inmobiliario) o de la desarrolladora en bancos de República Dominicana (Banco Popular Dominicano, BHD, Banreservas).

Costes y Control Cambiario

• Comisiones SWIFT: Las comisiones bancarias fuera de la Zona SEPA suelen situarse entre el 0,25 % y el 0,60 %. Se recomienda solicitar la instrucción OUR (donde el ordenante asume las comisiones) para garantizar que el importe exacto llegue a la cuenta fiduciaria.
• Tipos de Cambio: Si envías EUR, el banco aplicará el tipo de cambio del día. Para desembolsos elevados de inicial o pagos finales, es aconsejable coordinar fijaciones de tipo de cambio o utilizar cuentas multidivisa.

Prevención de Blanqueo de Capitales (SEPBLAC)

Las entidades bancarias en España e internacionales supervisan los movimientos de capital que superan los 10.000 €. Para justificar la salida de fondos ante tu banco español y cumplir con la normativa del SEPBLAC, basta con aportar la copia de la Promesa de Compraventa firmada.

Fiscalidad para Residentes en España: Declaración en la AEAT y Ventajas en RD

Impuestos en República Dominicana: Ahorro con la Ley CONFOTUR

La mayoría de los proyectos seleccionados por Punta Cana Top House cuentan con la certificación de la Ley 158-01 (CONFOTUR), lo que otorga importantes incentivos fiscales:

• Impuesto de Transferencia de Título (3 %): 0 % (Exento) al momento de efectuar la primera transmisión.
• Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria – IPI (1 % anual): 0 % (Exento) sobre el valor del inmueble durante un periodo de 15 años.

B. Impuestos en España ante Hacienda (AEAT)

Modelo 720 (Declaración Informativa de Bienes en el Extranjero)

• Obligatoriedad: Debes presentar el Modelo 720 ante la Agencia Tributaria entre el 1 de enero y el 31 de marzo del año siguiente a la adquisición si el valor de compra del inmueble (o conjunto de inmuebles en el exterior) supera los 50.000 €.
• Naturaleza: Es una declaración exclusivamente informativa; no conlleva el pago de impuestos.
• Titularidad Compartida: Si la vivienda se adquiere al 50 % entre dos cónyuges y el valor total asciende a 120.000 € (correspondiendo 60.000 € a cada uno), ambos titulares están obligados a presentar su respectivo Modelo 720 por superar individualmente el umbral de 50.000 €.

Declaración del Alquiler en el IRPF

• Los ingresos netos derivados del alquiler (vacacional o de larga estancia) en Punta Cana se integran en la Base Imponible General del IRPF como rendimientos del capital inmobiliario.
• Gastos Deducibles: Se pueden deducir los gastos necesarios para la obtención del rendimiento (mantenimiento, comisión de la empresa de gestión inmobiliaria, suministros, seguro y amortización del inmueble).
• Convenio de Doble Imposición (CDI España – República Dominicana): Evita la doble tributación. Si pagaste retenciones o impuestos locales en República Dominicana por esos rendimientos, podrás deducirlos o acreditarlos en tu declaración de la Renta en España conforme a lo estipulado en el CDI.

Nota: Se recomienda validar la estructuración patrimonial específica con tu asesor fiscal de confianza en España antes de formalizar la declaración de la renta.

Documentación Necesaria desde España

Para gestionar la compra (especialmente si optas por la modalidad remota), la tramitación es ágil y sencilla:

• Pasaporte Español en Vigor: Documento de identificación principal para la apertura de expediente y asignación del RNC dominicano.
• Poder Notarial de Representación (Para compra a distancia):
  • Si no acudes en persona a la firma final del título o de la promesa, puedes otorgar un Poder Especial a favor de un representante o abogado en RD.
  • Vía Notarial + Apostilla de La Haya: Firmas el poder ante Notario en España y se le aplica la Apostilla de La Haya en el Colegio Notarial correspondiente (otorgándole validez jurídica automática en RD sin trámites consulares adicionales).
  • Vía Consular: También se puede redactar y otorgar directamente en el Consulado General de la República Dominicana en Madrid, Barcelona o Valencia.

6. Preguntas Frecuentes (FAQ)

¿Puedo financiar la compra con una hipoteca de un banco español?

Los bancos en España no constituyen garantías hipotecarias sobre bienes inmuebles situados fuera de la Unión Europea. La mayoría de los inversores aprovechan los planes de pago directos con la desarrolladora durante la fase de obra (sin intereses) o solicitan financiación internacional con la banca dominicana por hasta el 50 %-70 % del valor tras la entrega.

¿Tengo que pagar IVA o ITP en España al comprar en Punta Cana?

No. Los impuestos sobre transmisiones patrimoniales e impuestos indirectos aplicables a la compraventa se rigen por la legislación del país donde está radicado el inmueble. España no grava la adquisición de bienes raíces situados en el extranjero.

¿Cómo tributa la plusvalía si decido vender la propiedad en el futuro?

La ganancia patrimonial obtenida por la venta cotizará en la Base del Ahorro de tu IRPF en España. Podrás aplicar los mecanismos acordados en el Convenio de Doble Imposición para deducir o compensar los impuestos sobre plusvalías satisfechos en República Dominicana.

¿Dudas sobre cómo estructurar tu inversión desde España?

Contacta directamente con nuestro equipo especialista en inversión internacional. Te orientamos en la selección de proyectos acogidos a la Ley CONFOTUR, la operativa de pagos y la asistencia legal durante todo el proceso

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